لايجوز إخلاء العين المؤجرة

المادة رقم 20
استثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر أن يطلب – ولو عند انتهاء مدة الإيجار – إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء – إلا لأحد الأسباب الآتية: 1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة (10)، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة. ويجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر استلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبل الأعذار المقبولة في التأخر عن دفع الأجرة. 2- إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن العين المؤجرة أو جزءا منها أو نزل عن عقد الإيجار للغير أو أخلى العين لغير مالكها أو من ينوب عنه أو أسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفا في عقد الإيجار حقيقة أو حكما وذلك كله إذا لم يأذن به المؤجر بإذن كتابي صريح وفي تطبيق هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الإخلاء وللمسـتأجر أن يثبت عكس ذلك. 3- إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة، أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المادية. 4- إذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فأغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة أشهر حتى لو دفع الأجرة. 5- إذا ثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان، أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة. 6- إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد في إحدى الحالات الآتية: أ- إذا كان قد مضى خمسة وعشرون سنة على الأقل من تاريخ انتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم. ب- إضافة البلدية أراض إلى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية أو تعديل في حدود العقار. ج- إقامة مبان استثمارية أو تجارية حديثة بدلا من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية. وفي جميع هذه الحالات يجب أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم. فإذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة إلى هذه النسبة ويجب اتباع أعلى نسبة تسمح بها هذه النظم. ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. ويجب على المالك أن يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء وأن يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في التراخيص اللازمة. فإذا أخل المالك بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر – بحسب الأحوال – الحق في العودة إلى شغل العين أو التعويض إن كان له مقتض. 7- إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة اتفاق يمنعه من ذلك بشرط ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة. ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. وعلى المؤجر أن يشرع في التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء فإذا تأخر بدون عذر مقبول كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة أو التعويض إن كان له مقتض. وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية إخلاء جزئي أو وقتي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع. 8- إذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه أو كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه. وللمالك أن يختار العين التي يرغب في سكناها. فإذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة أشهر من تاريخ الإخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض إن كان له مقتض. 9- إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في استغلالها أو شغلها بنفسه أو بأحد أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم. 10- إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له. وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر، واحتاج القاصر إلى هذا المكان ، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، جاز للمستأجر العودة إلى المكان أو المطالبة بتالعويض إن كان له مقتض. 11- إذا كانت العين المؤجرة محلا لمزاولة التجارة أو إحدى المهن، وصدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر.
لمادة رقم 21
فيما عدا الحالات المنصوص عليها في البنود (1 و 2 و 3 و 5 و 11) من المادة السابقة، يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء بالتطبيق لأحكام المادة ذاتها أن يمهل المستأجر المدة المناسبة لتنفيذ الحكم على ألا تجاوز ستة أشهر. ويكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل. وإذا قلت مهلة الإخلاء المشار إليها عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة. على أنه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البندين 6 و 7 من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي: أ- ما يكمل أجرة ستة أشهر إن قلت مهلة الإخلاء عن ستة أشهر. ب- إذا زادت مدة الانتفاع بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له – بالإضافة إلى التعويض المنصوص عليه في البند ( أ ) – بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر. ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المادة بمرسوم.